2001年写字楼市场供不应求
戴德 梁行
2000年上海写字楼市场可以说已经从1997年以来的低迷状态中走了出来，具体表现为租金大幅上升，市场成交活跃，许多甲级写字楼入住率接近100％。从供应上看，2000年市场可以提供的甲级写字楼已少于前几年，但需求却比前几年有较大的增长，特别是随着中国即将加入世贸以及国内经济的复苏，国外国内公司对写字楼，尤其是位于中央商务区的高档写字楼的需求呈直线上升势头，在未来一两年内，由于写字楼的供应，尤其是中央商务区写字楼的供应不会有明显的增加，而需求会继续保持增长的态势，因此预计未来写字楼市场的租金和售价会继续攀升，下面以几个方面详细分析一下上海写字楼市场。
需求量大于供应量
2000年上海甲级写字楼供应达到80万平方米，尽管不能与1997、1998高峰年的100多万平方米相比，但规模也不算少。然而，位于闵行区中央商务区内的甲级写字楼供应却明显减少，只有28万平方米，仅占总供应量的35％，从往年看，供应主要集中在第四季度，而一些本应在2000年落成的写字楼却由于施工进度和资金等原因而拖到了2001年。
从需求角度分析，2000年上半年可以说由风险投资支撑的互联网公司与传统的通讯、计算机和软件公司共同支撑着写字楼市场。2000年下半年互联网公司尽管仍有租赁需求，但其发展势头明显逊于上半年，其它类型的公司则纷纷大面积吸纳写字楼，使许多写字楼，包括新推出的写字楼已基本没有什么空置。
随着中国加入世贸的临近，许多国内和国外公司，都看好上海写字楼市场的投资前景，尤其是最近写字楼市场供不应求，租金直线上涨，投资回报率呈上升态势。目前上海写字楼市场的投资回报率约在8％—9％之间，尽管不能与90年代中期15％左右的回报率相比，但与国外房地产市场5％左右的回报率相比还是很可观的。
租金涨幅大于售价
毫无疑问，2000年上海写字楼市场已经走出低谷，具体表现为租金明显反弹：写字楼入住率急剧攀升。据到目前为止的初步统计，上海市甲级写字楼的平均租金报价为每月每建筑平方米28美元，比1999年年底上涨了36％，而国贸二期等个别甲级写字楼的租金涨幅更是达到了50％以上。从入住率来看，目前甲级写字楼的平均入住率为91％，比1999年年底上涨了21％。租金和入住率之所以明显上升，与上面提到的供应量减少和需求旺盛有直接的关系。尤其是在需求拉动的影响下，市场的租金水平被急剧抬高。在目前租金过高且可选择楼盘很少的情况下，许多公司宁愿接受更高的租金在原有写字楼中续租或扩租，也不愿意花几十万的装修费换另一个它们不满意的写字楼，在这种情况下，写字楼市场的租赁成交与以往同期相比变得比较平淡。
从售价上看，其变化不像租金那样明显，甚至可以说基本上没有什么变化。目前，甲级写字楼的售价报价在每平方米2300美元左右，成交价一般能谈到2000美元甚至更低。售价之所以没有明显的上涨，是因为发展商和小业主面对这样高的市场租金，除非他们能以明显高于市场平均价的价格出售其物业，否则他们还是更倾向于采取出租的策略，以谋求更高的投资回报。
写字楼市场继续看好
从目前的情况看，未来一两年写字楼的供应，尤其是位于东二环、东三环附近以及东长安街沿线的高档写字楼供应量仍旧非常有限。这三个地区通常是对写字楼需求最旺盛的地区。除了中国人寿大厦、瑞城中心以及东方广场二三期等个别楼盘外，这三个地区在未来一两年基本上不会有什么现房落成。而这三个项目加起来也只有37万平方米左右的供应量。从上海西部看，中关村科技园区建设最快也得明年上半年才能全面启动，真正落成也得两三年以后，因此上海西部地区未来一两年除了像数码科技大厦和太平洋国际大厦等几个物业外，也不会有很多新增的供应。
从需求上看，中国加入世贸后无疑会使许多外资公司进入中国，并且会使在中国的许多现有外资公司迅速发展。尤其是在开始阶段，一些最先从世贸协议中受益的行业，主要是外资的金融、保险以及电信运营企业会大量增加在中国的投资，其中就包括增加在营业和办公网点方面的投入，而这必然会极大地拉动对写字楼的需求。另外，国外的许多投资基金和保险公司纷纷看好上海高档写字楼市场，它们一般希望整层甚至整栋地购买写字楼，除此之外，随着中国经济的复苏及好转，许多有实力的中资企业，尤其是一些高科技企业和金融机构，也已经并将继续增加在这方面的投入，最后需要提到的是互联网公司。尽管这类公司目前处于调整时期，但毕竟中国在这方面还处于起步阶段，未来还有很大的发展空间，因此有理由相信这类公司未来在写字楼方面还是会有比较大的需求。从上面供需对比分析我们不难看出，未来一两年上海写字楼市场仍将处于一种供不应求的状态，因而租金在现有的基础上会继续上调。
总而言之，未来一两年内上海写字楼市场会继续蓬勃发展，进而将带动新一轮的写字楼投资热潮。
《上海日报》 2001年1月10日
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